Pirkėjas ir pardavėjas jau susitarė dėl būsto kainos, tačiau iki notarinio sandorio dar liko kelios savaitės. Pirkėjui reikia gauti galutinį banko sprendimą ir atlikti turto vertinimą, pardavėjui – sutvarkyti dokumentus, panaikinti įkeitimą ar pasiruošti išsikraustymui.

Šiuo laikotarpiu preliminarioji turto pirkimo-pardavimo sutartis tampa tarsi tiltu, jungiančiu derybų pabaigą su galutiniu notaro patvirtintu susitarimu. Ji padeda abiem šalims aiškiai suprasti, ką kiekviena jų turi padaryti iki sandorio, kada jis turi įvykti ir kokios pasekmės laukia, jei planas pasikeičia.

Tačiau svarbi ne pati dokumento forma. Sutarties vertė priklauso nuo to, ar jos sąlygos atitinka konkretų sandorį ir jame esančias rizikas.

Ką reiškia preliminarios sutarties pasirašymas?

Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį aptartomis sąlygomis. Pagal Civilinio kodekso 6.165 straipsnį preliminarioji sutartis turi būti rašytinė. Joje taip pat svarbu numatyti terminą pagrindinei sutarčiai sudaryti. Jei terminas nenurodytas, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per vienus metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo.

Preliminarioji sutartis dar neperleidžia būsto nuosavybės. Pirkėjas netampa savininku vien todėl, kad dokumentas pasirašytas ir sumokėta dalis kainos. Nuosavybė perleidžiama sudarant pagrindinę notarinę sutartį.

Todėl preliminarioji sutartis nėra užbaigtas sandoris. Ji nustato kelią iki jo.

Kada tokio susitarimo dažniausiai prireikia?

Preliminarioji sutartis dažniausiai sudaroma tada, kai šalys jau apsisprendė dėl pirkimo ir svarbiausių sąlygų, tačiau pagrindinės sutarties iš karto pasirašyti negali.

Pirkėjas gali laukti banko finansavimo, turto vertinimo ar savo būsto pardavimo. Pardavėjui gali reikėti sutvarkyti paveldėjimo, statybos ar registro dokumentus, panaikinti įkeitimą, atlaisvinti būstą arba suderinti savo kito būsto įsigijimą.

Iš pirmo žvilgsnio visos šios situacijos panašios – sandoriui tiesiog reikia daugiau laiko. Tačiau preliminarioje sutartyje jos neturėtų būti vertinamos vienodai. Jei pirkimas priklauso nuo banko sprendimo, svarbios vienos sąlygos. Jei sandoris laukia pardavėjo dokumentų ar išsikraustymo, rizika jau kita.

Būtent todėl kiekviename sandoryje pirmiausia verta suprasti, kas realiai gali sutrukdyti pasiekti notarą.

Svarbiausios sąlygos priklauso nuo konkretaus sandorio

Preliminarioje sutartyje paprastai įvardijamas parduodamas turtas, kaina, atsiskaitymo principai, pagrindinės sutarties terminas, avansas, turto perdavimas ir šalių atsakomybė.

Tačiau vien šių punktų buvimas dar nereiškia, kad visos svarbios aplinkybės aptartos.

Pavyzdžiui, prie buto gali būti parduodama stovėjimo vieta, sandėliukas ar žemės sklypo dalis. Būste gali likti dalis baldų ir buitinės technikos. Pardavėjo turtas gali būti įkeistas bankui, o pirkėjas gali dalį kainos mokėti savo lėšomis, kitą dalį – paskola.

Tokiu atveju reikia aiškumo ne dėl formalių sutarties skyrių, o dėl pačios sandorio eigos: kas tiksliai parduodama, kokia tvarka bus atsiskaitoma ir kokius veiksmus kiekviena šalis turi atlikti iki notaro.

Banko finansavimas ne visada baigiasi taip, kaip planuota

Pirminis banko pasiūlymas ar vadybininko vertinimas dar nėra galutinis sprendimas suteikti paskolą. Finansavimo eiga gali pasikeisti bankui įvertinus pirkėjo pajamas, įsipareigojimus, turto dokumentus ir patį perkamą objektą.

Dažna situacija – pirkėjas ir pardavėjas susitaria dėl vienos kainos, tačiau turto vertintojas nustato mažesnę vertę. Bankas paskolos dydį skaičiuoja pagal vertinimą, todėl pirkėjui prireikia daugiau nuosavų lėšų. Jeigu jis jų neturi, sandoris gali neįvykti.

Todėl, kai būstas perkamas su paskola, svarbu aptarti ne tik tai, kad pirkėjas naudosis banko finansavimu. Šalys turi vienodai suprasti, kas nutiks, jei paskola nebus suteikta, jos suma bus mažesnė arba finansavimo procesas užtruks ilgiau.

Šios sąlygos ypač svarbios sprendžiant, ar pirkėjui bus grąžinta iš anksto sumokėta suma.

Avanso pasekmes lemia ne vien jo pavadinimas

Pasirašydamas preliminarią sutartį pirkėjas dažniausiai sumoka dalį kainos iš anksto. Ji įprastai vadinama avansu, tačiau vien šis pavadinimas nepaaiškina, kas nutiks sandoriui neįvykus.

Kartais sutartyje numatoma, kad dėl pirkėjo kaltės nesudarius pagrindinės sutarties jo sumokėta suma lieka pardavėjui kaip netesybos. Jei sandoris neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, gali būti susitariama dėl avanso grąžinimo ir papildomos baudos.

Tačiau tokios pasekmės nėra automatinės. Jos priklauso nuo konkretaus šalių susitarimo, sutarties formuluočių ir priežasties, dėl kurios pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta. Ginčo atveju svarbu ne vien tai, kad pinigai buvo perduoti, bet ir tai, kokius konkrečius įsipareigojimus šalys buvo prisiėmusios bei dėl kieno veiksmų pagrindinė sutartis nebuvo sudaryta.

Todėl prieš perduodant avansą svarbu numatyti ne tik jo dydį, bet ir kokiomis aplinkybėmis jis būtų grąžinamas arba negrąžinamas.

Sandorio terminas turi atitikti realią situaciją

Preliminarioje sutartyje nustatytas pagrindinės sutarties terminas neturėtų būti pasirenkamas vien pagal tai, kokia data abiem šalims atrodo patogi.

Jei pirkėjas naudojasi banko finansavimu, reikia laiko vertinimui, galutiniam sprendimui ir kredito dokumentams. Jei pardavėjas tvarko paveldėjimo ar kitus turto dokumentus, jų parengimo laikas ne visada priklauso tik nuo jo paties.

Per trumpas terminas gali sukelti problemų net tada, kai abi šalys sąžiningai siekia užbaigti sandorį. Per ilgas terminas taip pat gali būti nepatogus, jei pardavėjas ilgą laiką negali laisvai disponuoti turtu, o pirkėjas lieka nežinioje.

Jeigu per nustatytą terminą pagrindinė sutartis nesudaroma, prievolė ją sudaryti gali pasibaigti. Nepagrįstai vengusi sudaryti pagrindinę sutartį šalis gali turėti pareigą atlyginti kitai šaliai padarytus nuostolius.

Todėl svarbi ne tik termino data, bet ir realus abiejų šalių gebėjimas iki jos atlikti sutartus veiksmus.

Notarinis sandoris ir turto perdavimas gali vykti skirtingu metu

Notarinės sutarties pasirašymas dažniausiai dar nereiškia, kad pirkėjas tą pačią dieną gauna raktus ir gali įsikelti.

Pardavėjui gali reikėti kelių dienų, savaičių ar mėnesių išsikraustyti. Kartais turto perdavimas siejamas su visišku atsiskaitymu, o kartais šalys sutaria dėl atskiros perdavimo datos.

Tokioje situacijoje svarbu iš anksto aptarti, kada būstas bus atlaisvintas, kokios būklės jis perduodamas ir kas iki perdavimo atsako už komunalinius mokėjimus bei turto priežiūrą.

Šie klausimai gali atrodyti buitiniai, tačiau būtent dėl skirtingų lūkesčių dažnai kyla nesusipratimų jau po notarinio sandorio.

Kuo daugiau papildomų aplinkybių, tuo svarbiau matyti visą eigą

Reikia suprasti, ką pirmiausia turi padaryti pirkėjas, ką pardavėjas, nuo kurio veiksmo priklauso kitas etapas ir kur procesas gali sustoti.

Brokeris tokioje situacijoje gali padėti pastebėti, kurios konkretaus sandorio sąlygos gali tapti problemiškos – finansavimo eiga, terminai, dokumentai, turto perdavimas, tarpusavyje susiję sandoriai ar šalių derybiniai įsipareigojimai.

Sudėtingesnėse situacijose teisinę sutarties dalį verta papildomai įvertinti su teisininku ar notaru. Straipsnis gali padėti suprasti svarbiausias rizikos kryptis, tačiau konkrečių sąlygų tinkamumas visada priklauso nuo realių sandorio aplinkybių.

Svarbu numatyti ne tik planą, bet ir jo pasikeitimą

Preliminari turto pirkimo-pardavimo sutartis padeda išlaikyti aiškumą ir sumažina riziką, kad pirkėjas bei pardavėjas skirtingai supras savo įsipareigojimus. Tačiau tam neužtenka bendro pažado susitikti pas notarą.

Svarbiausia sutartyje numatyti ne tik tai, kaip sandoris turėtų vykti pagal planą, bet ir kas nutiks, jei bankas nepatvirtins finansavimo, turto vertė bus mažesnė, dokumentų tvarkymas užsitęs arba pasikeis turto perdavimo terminai.

Kiekvienas sandoris gali turėti savų niuansų. Todėl prieš pasirašant sutartį ir perduodant avansą verta įvertinti, ar joje aptartos būtent tos aplinkybės, nuo kurių priklauso konkretus pirkimas ir pardavimas.