Kaip surasti ir nusipirkti savo svajonių butą?

Tarkime, po šeštadienio apžiūrų galvoje liko du butai. Pirmajame jau įsivaizduojate, kaip rytais gersite kavą prie lango, bet iki darbo tektų važiuoti automobiliu per rytinę spūstį. Iš antrojo darbą pasiektumėte pėsčiomis, tik jo virtuvėje laukia remontas. Abu butai turi kuo patikti. Kurį rinktumėtės, jeigu spręstumėte eilinį antradienį, kai ryte skubate, o vakare grįžtate pavargę?

Kai padedu žmogui ieškoti būsto, man rūpi būtent tokia diena. Iš jos lengviau suprasti, kuriuos butus verta apžiūrėti, dėl ko galima nusileisti ir kokia kaina už tai jums priimtina. Apie balkoną, plyteles ir kvadratinius metrus prasmingiau kalbėtis tada, kai jau aišku, kaip tame bute norite gyventi.

Ką apie būsimą butą pasako įprasta jūsų savaitė?

Jei dirbate iš namų, galbūt jums reikia durų, kurias galima užverti per susitikimą. Jei rytais vedate vaiką į darželį, svarbu, kiek iš tikrųjų trunka kelionė su vaiku. O jeigu perkate dviese, pravartu išgirsti vienam kitą dar iki pirmos apžiūros. Vienam balkonas gali reikšti pusryčius lauke, kitam didesnį skirtumą kasdien darys tylus miegamasis.

Paieškos pradžioje siūlyčiau išsirinkti kelis kriterijus, dėl kurių nenorėtumėte nusileisti, ir atskirai pasižymėti, ką galėtumėte keisti. Spintą galima išnešti. Ketvirtas aukštas be lifto bus tas pats ir tada, kai grįšite su pirkiniais. Toks skirtumas padeda, kai labai patinka buto nuotraukos ir norisi numoti ranka į vieną iš savo kriterijų.

Kiek liks gyvenimui po pirkimo?

Grįžkime prie buto, kuriame reikėtų atnaujinti virtuvę. Jo kainą prasminga vertinti kartu su darbais, kuriuos teks atlikti iki įsikraustymo. Kai šalia kainos atsiranda sandorio išlaidos, remontas ir rezervas, kartais pasikeičia ir patraukliausias variantas. Atskirai verta pasižiūrėti, kiek kas mėnesį reikės skirti paskolai, jei skolinsitės, komunalinėms paslaugoms ir namo priežiūrai. Vasaros sąskaita apie šildymą pasakys mažai, tad prašyčiau ir žiemos mėnesio sąskaitos.

Jei planuojate skolintis, ankstyvas pokalbis su kredito davėju padės nusibrėžti paieškos ribas. Biudžete palikite vietos didesnei įmokai, jei palūkanos pakiltų, arba mažesnėms pajamoms. Kai įkeičiamas perkamas butas, finansuojama dalis skaičiuojama nuo mažesnės sumos – sutartos kainos arba nustatytos turto vertės. Kredito davėjo pasiūlymas priklauso ir nuo jūsų pajamų bei įsipareigojimų. Savo lėšomis padengsite sutartos kainos dalį, kurios paskola nepadengia. Lietuvos banko paaiškinimas apie paskolos ir turto vertės santykį.

Jei buto vertė mažesnė už sutartą kainą, nuosavų pinigų gali prireikti daugiau, nei planavote. Todėl preliminariojoje sutartyje verta aiškiai susitarti dėl avanso ir galimų baudų, jei paskolos negausite arba jos nepakaks. Taip abi pusės iš anksto žinos, kokias pasekmes susiejo su finansavimo sąlyga.

Ką skelbimai padeda atsirinkti prieš apžiūras?

Jei pagal jūsų kriterijus tinkamų skelbimų vos keli, pakeiskite vieną lankstų filtrą. Galima praplėsti paiešką į rajoną, iš kurio darbą patogu pasiekti automobiliu arba viešuoju transportu. Prieš sutardami dėl apžiūros užmeskite akį į planą. Du vienodo ploto butai gali jaustis skirtingai, jei viename nemažai vietos užima koridorius. Bet geriausiai erdvę pajusite gyvai, kai galėsite pereiti per kambarius ir įsivaizduoti, kaip juose tilps jūsų daiktai.

Per pirmą skambutį išsiaiškinkite tai, kas skelbime sukėlė daugiausia klausimų ar dėl ko namie kilo diskusija. Atsakymai padės nuspręsti, ar verta važiuoti į apžiūrą. Kai išsiaiškinate, kas įeina į kainą, lengviau palyginti panašius butus ir nuspręsti, nuo kokio pasiūlymo pradėti derybas. Skelbimų kainos parodo, kiek prašo pardavėjai.

Kaip gyvos apžiūros pakeičia paiešką?

Gyvos apžiūros dažnai tampa antru paieškos etapu. Aplankę kelis butus galite suprasti, kad gerai suplanuoto mažesnio buto jums pakanka, o ramus miegamasis svarbiau už balkoną. Jei apžiūros tai parodo, verta persidėlioti filtrus ir pasižiūrėti į skelbimus iš naujo.

Jei liko abejonė dėl gatvės, grįžkite tuo metu, kai paprastai būtumėte namuose. Paklausykite, kas girdėti miegamajame atidarius ir uždarius langą. Išbandykite ir kelionę į darbą tuo laiku, kai iš tiesų važiuotumėte. Jei važiuojate automobiliu, atkreipkite dėmesį į spūstis ir parkavimą. Jei renkatės viešąjį transportą, įskaičiuokite kelią iki stotelės ir persėdimų laiką.

Po apžiūros pasižymėkite, kas patiko ir kas dar kelia abejonių. Jei lifto būklė kelia klausimų, paklauskite, ar bendrija arba administratorius jau numatė remontą ir įmokas. Jei nuo drėgmės žymės priežasties priklausytų sprendimas pirkti, paprašykite ją įvertinti statybos specialisto. Grįžtant prie tų dviejų butų, virtuvės remontą galima įvertinti pinigais, o trumpesnę kelionę – laiku, kurį atgautumėte kas savaitę. Jei remontui užtektų lėšų ir dar liktų rezervas, antras butas gali tapti patrauklesnis.

Butas patiko. Dėl ko susitarti prieš einant pas notarą?

Radus tinkamą butą norisi greitai sutarti dėl kainos. Pasitikslinčiau, kas už ją perkama ir per kiek laiko abi pusės gali pasiruošti sandoriui. Jei siūlote mažiau dėl remonto, įvardykite darbą ir jo numatomą kainą. Pardavėjui bus aiškiau, iš kur atsirado jūsų pasiūlyta suma.

Prieš įsipareigojant verta paprašyti aktualaus Nekilnojamojo turto registro išrašo ir buto plano. Išrašas parodo, kas įregistruota, kam priklauso turtas ir kokie suvaržymai įrašyti. Jei yra hipoteka, su notaru ir, jei skolinsitės, kredito davėju aptarkite, kaip bus tvarkoma hipoteka ir kokia bus mokėjimų seka. Lietuvos notarų rūmų gidas apie turto dokumentus.

Įsivaizduokite, kad apžiūroje matėte atvirą virtuvę, o plane tarp jos ir svetainės tebėra siena. Paklauskite, kas buvo pakeista ir kokie dokumentai tai pagrindžia. Nuo darbų ir dokumentų priklausys, ką reikės išsiaiškinti su statybos specialistu, notaru ar kredito davėju. Atsakymas gali lemti, ar šį butą pirksite.

Kai dėl pirkimo sutarta, o iki notaro dar reikia laiko, susitarimas paprastai įforminamas rašytine preliminariąja sutartimi. Joje aptarkite kainą, pagrindinės sutarties datą ar terminą, atsiskaitymo tvarką ir buto perdavimą. Jei sutariate dėl avanso, įrašykite jo dydį, kada jį mokėsite ir kaip jis bus įskaitytas į kainą. Jei pardavėjui reikia laiko išsikraustyti, čia pat susitarkite, kada jis perduos raktus ir kas iki tol apmokės sąskaitas.

Jei perkate su paskola, prieš pasirašydami preliminariąją sutartį pasitikslinkite, kiek kredito davėjas galėtų paskolinti būtent šiam butui, ar pakaks savų lėšų ir ar sutarti terminai dera su paskolos išmokėjimu. Sutartyje aptarkite, kas nutiks avansui ir kokiais atvejais būtų taikoma bauda, jei paskolos negausite ar jos nepakaks, pirkėjas persigalvos arba pardavėjas atsisakys parduoti. Pasekmės priklauso nuo susitarimo ir nuo to, kodėl sandoris neįvyko. Plačiau apie tai rašau preliminariosios sutarties gide.

Nuo notarinės sutarties iki raktų

Pas notarą pasirašote pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Jei sudarėte preliminariąją sutartį, joje aptarti mokėjimo ir perdavimo terminai čia tiksliai įforminami. Prašymą įregistruoti nuosavybę Registrų centrui perduoda notaras.

Perkant su paskola, savo kainos dalį sumokate sutartu laiku. Jei kredito davėjas reikalauja įkeisti butą, hipoteką įforminate pas notarą. Įvykdžius išmokėjimo sąlygas, kredito davėjas perveda lėšas pagal pirkimo-pardavimo sutartyje numatytą atsiskaitymo tvarką.

Savo lėšomis atsiskaitote pirkimo sutartyje numatyta tvarka.

Jei dėl atidėto mokėjimo registre įrašytas disponavimo apribojimas, po galutinio mokėjimo pasitikslinkite su notaru, kokio patvirtinimo reikia apribojimui išregistruoti ir kas jį pateiks Registrų centrui. Pagal sutartį tai gali būti pardavėjo pakvitavimas arba notaro liudijimas.

Butą perimkite sutartu laiku. Perdavimo akte pasižymėkite gautus raktus, buto būklę ir skaitiklių rodmenis. Rodmenys pravers sudarant sutartis su paslaugų tiekėjais.

Kurį butą rinktumėtės eilinį antradienį?

Jei mintimis vis grįžtate prie to paties buto, prisiminkite, kuo jis patiko, ir peržvelkite, ką sužinojote per apžiūras. Ar patogiai jame gyventumėte eilinį antradienį? Ar į biudžetą telpa pirkimas ir pirmieji darbai? Ar aiškios pirkimo sąlygos? Atsakymai padės nuspręsti, ar verta teikti pasiūlymą.

Šie klausimai pravers ir tęsiant paiešką savarankiškai. Jei naujo buto pirkimas priklauso nuo dabartinio būsto pardavimo, prisideda dar vienas – kaip suderinti abiejų sandorių terminus. Apie tai plačiau rašau būsto keitimo gide. Jei paieškoje ar perkant norėtųsi pagalbos, galime pradėti nuo klausimo, dėl kurio dabar sunkiausia apsispręsti.